Gayrimenkul yatırımına adım atarken herkesin aklındaki temel soru aynı: “Aldığım bu yer bana ne kadar sürede geri döner?”
İşte tam bu noktada devreye kira çarpanı girer. Kulağa karmaşık gibi gelebilir ama aslında ebinizde taşıyacağınız kadar pratik bir hesaptır.
Hazırsanız, sade sade anlatalım…
Kira Çarpanı Nedir?
En basit haliyle kira çarpanı, bir gayrimenkulün yıllık kira geliriyle kaç yılda kendini amorti edeceğini gösterir.
Formül şudur:
* Kira Çarpanı = Satın Alma Fiyatı / Aylık Kira
Örnek: 2.400.000 TL’lik bir daire, aylık 10.000 TL’ye kiraya veriliyorsa:
Kira çarpanı = 2.400.000 / 10.000 = 240 ay
Yani 20 yıl (240 ay / 12)
Kira Çarpanı Neden Önemlidir?
Çünkü bu sayı, bir yatırımın cazibesini basitçe anlamanızı sağlar. Elinizde iki daire var diyelim. Biri 15 yılda kendini amorti ediyor, diğeri 25 yılda. Hangisi daha mantıklı? Elbette 15 yıl olan.
Ama dikkat! Bu tek başına her şey demek değil. Aşağıda detaylara gireceğiz.
İyi Bir Kira Çarpanı Kaç Olmalı?
Türkiye’de bu oran bölgeden bölgeye çok değişir. Ama genel bir fikir vermek gerekirse:
| Kira Çarpanı | Açıklama |
|---|---|
| 180 ay (15 yıl) ve altı | Çok iyi |
| 180–220 ay arası | İyi |
| 220–260 ay arası | Orta |
| 260 ay ve üzeri | Düşük |
Not: Ticari gayrimenkullerde kira çarpanı genelde daha düşüktür çünkü getirisi yüksektir. Arsalarda ise bu oran anlamlı olmaz çünkü arsa kira üretmez, değer artışına oynarsınız.
Kira Çarpanı ile Yatırım Kararını Nasıl Verirsiniz?
Bu oranı kullanarak bölge kıyaslaması yapabilirsiniz. Örneğin aynı bütçeyle farklı şehirlerde ya da semtlerde nasıl geri dönüş süreleri var, hemen görürsünüz.
Ama unutmayın:
– Sadece kira çarpanına bakarsanız, değer artış potansiyelini kaçırabilirsiniz.
– Çok düşük kira çarpanı olan bazı mülklerin bulunduğu bölgeler zamanla değer kaybedebilir.
– Yani kira çarpanı bir filtreleme aracıdır, nihai karar aracı değil.
Kira Çarpanı Nerede Yanıltabilir?
– Kira gerçek değilse: Satıcının verdiği kira tahmini abartılıysa, çarpan sizi yanlış yönlendirir.
– Boş kalma riski varsa: Özellikle ticari yerlerde her ay kirada kalmak garanti değil.
– Masraflar göz ardı edilirse: Aidat, bakım, vergi gibi giderler kârlılığı etkiler.
Sözün Özü:
Kira çarpanı, yatırım dünyasında pusulanız gibidir. Yön gösterir ama asıl rotayı siz belirlersiniz. Gözünüzü sadece bu rakama değil, tüm tabloya dikerseniz; daha sağlıklı, daha bilinçli ve daha güçlü adımlar atarsınız.
Unutmayın, her yatırım bir hikâye. Ve bu hikâyenin baş kahramanı sizsiniz.