Evin içi mi güzel? Manzarası mı etkileyici? Komşular mı iyi?
Bunların hepsi güzel ama…
Eğer o evi yatırım amacıyla alıyorsan, kriterlerin bambaşka olmalı.
Bu yazıda sana “yatırım gözüyle” bakmayı öğretecek 10 kritik noktayı paylaşacağım.
Kendin oturmayacaksan, kararlarını da duygularla değil, verilerle vermelisin.
1. Lokasyon: Her Şeyin Başladığı Yer
Yatırımda lokasyon kraldır.
Metroya yakın mı? Okul, hastane, AVM var mı? Kiracı profili nasıl?
Gelişen bir bölge mi yoksa doygunluğa ulaşmış mı?
Kötü ev iyi yerde değerlidir.
İyi ev kötü yerde sürünür.
2. Kira Çarpanı: Gerçek Getiri Burada Saklı
Ev fiyatı / yıllık kira = Kira çarpanı
Bu oran ne kadar düşükse, yatırımın geri dönüş süresi o kadar kısa olur.
Türkiye’de ideal kira çarpanı 15-20 yıl arasıdır.
30 yıl üzeri çarpanlar yatırım için genellikle zayıftır.
3. Tadilat ve Masraf Durumu
Yatırım yapacağın evin içinde masraf var mı?
Boyası, parkesi, mutfağı seni masrafa sokacak mı?
Unutma: Yatırımda ilk masraf, kârdan gider.
4. Kat Planı ve Oda Sayısı
2+1 veya 3+1 daireler çoğunlukla en kolay kiralananlardır.
1+1 daireler merkezi konumdaysa işe yarar, ama her bölgede geçerli olmaz.
Kiracı profiline uygun daire tipi seç.
En çok kim kiralayacaksa, onun ihtiyacına göre düşün.
5. Aidat ve Site Giderleri
Bazı evlerin aidatları çok yüksektir. Bu, kiracıların gözünü korkutur.
Yatırımda bu tür “gizli giderler” getiri oranını düşürür.
Yüksek aidat = düşük kira getirisi
6. Binanın Yaşı ve Deprem Dayanıklılığı
Eski binalar fiyat olarak cazip olabilir ama risk taşır.
Deprem bölgesindeyiz. Riskli binalara artık kimse sıcak bakmıyor.
Yatırımda güvenlik, sadece sigorta değil; binanın ayakta kalmasıdır.
7. Kat ve Cephe Seçimi
Giriş katlar ve bodrum katlar kiraya vermesi zor olabilir.
Kuzey cephe soğuktur, tercih edilmez.
Çatı katı yazın kavurur, kışın üşütür.
Orta kat, güney cephe daireler genellikle daha hızlı kiralanır.
8. Tapu Durumu: Sorunsuz Mu?
Kat mülkiyeti alınmış mı? İskân var mı? Hisseli tapu mu?
Bu konular yatırımcının başını en çok ağrıtan alanlardır.
Tapu düzgün değilse, yatırım potansiyelini bitirir.
9. Kiralanabilirlik: Ne Kadar Zamanda Kiraya Verilir?
O bölgedeki evlerin ortalama ne kadar sürede kiraya verildiğini araştır.
Uzun süre boş kalan ev, yatırımcıyı cebinden yer.
Satın almadan önce, o bölgedeki emlakçılarla konuş. Sahadan bilgi al.
10. Gelecekteki Projeler ve Potansiyel
Yeni metro hattı? Alışveriş merkezi? Üniversite kampüsü?
Bunlar varsa, bölgenin değeri zamanla artabilir.
Yatırımcı bugünü değil, yarını görür.
Sözün Özü:
Yatırım amaçlı ev almak, sadece “uygun fiyata ev almak” değildir.
Bu bir strateji işidir.
Duyguları dışarıda bırakıp, veriyle, mantıkla ve araştırmayla karar vermek gerekir.
Ve unutma:
“Kazanç, satın alırken başlar.”
İyi araştırılmış bir alım, yıllarca düzenli gelir ve değer artışı demektir.