lk defa bir emlak ofisine girdiniz ya da bir ilan okudunuz… Karşınıza şöyle bir cümle çıkıyor:

“Kat irtifakı alınmış, tapuda hisseli, ipotekli ama iskanı var.”

Ne? Bu ne demek şimdi?

Merak etme. Bu yazı senin için hazırlandı. O karışık görünen kelimelerin aslında ne anlama geldiğini ve neden önemli olduğunu sade bir dille anlatacağız. Çayını al, terimleri birlikte çözelim.

1. Tapu

En temelinden başlayalım.
Tapu = bir gayrimenkulün size ait olduğunu resmi olarak gösteren belgedir.

Ama her tapu, aynı şeyi göstermez. İşte tapu çeşitleri:

– Kat Mülkiyeti: Daire, dükkan gibi yapı tamamlanmış ve iskan alınmış. En güvenli tapu türü.

– Kat İrtifakı: Yapı ruhsatı alınmış ama bina tamamlanmamış. Gelecekte kat mülkiyetine dönüşebilir.

– Hisseli Tapu: Bir arsa ya da bina birden çok kişiye ait. Hangi bölüm kimin belli değil. Dikkatle yaklaşılmalı.

2. İpotek

Bankadan krediyle ev aldıysanız, o evin üzerine banka ipotek koyar.
Yani “sen borcunu ödeyene kadar, bu ev benim güvencem” der.

İpotekli bir ev alınabilir mi?
Evet, ama satış sırasında ipotek kaldırılmalı ya da borçla birlikte devralınmalı. Noterden ve tapudan detaylı kontrol şart.

3. Emsal (KAKS)

Bir arsanın üzerine ne kadar inşaat yapılabileceğini gösteren çarpan.
Örneğin:

– Arsanız 500 m²

– Emsal 2.0
→ Toplamda 1000 m² inşaat yapılabilir demektir.

Arsa yatırımı düşünen biri için emsal, kazancın anahtarıdır. Daha yüksek emsal = daha fazla inşaat = daha çok değer.

4. İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi)

Binanın belediye tarafından uygun bulunup kullanılmasına izin verilmesidir.
Yoksa ne olur?

– Elektrik, su abonelikleri geçici olur

– Bankalar konut kredisi vermez

– Tapuda kat mülkiyeti çıkmaz

Bir evin iskanı yoksa mutlaka nedenini öğrenin.

5. Rayiç Bedel

Belediyede kayıtlı olan, resmi olarak “bu gayrimenkul şu kadar eder” denilen değer.
Ama genelde piyasa değerinin çok altındadır.

Neden önemli?
Tapu harcı, alım-satım işlemleri hep bu rayiç bedel üzerinden yapılır.

6. Taşınmaz Beyanı / Şerh

Tapuda bir taşınmaz üzerinde şerh varsa, bu şu anlama gelir:
“Bu mülkle ilgili bir durum var, dikkat!”

Örneğin:

– Mahkeme kararı

– Kiracı lehine şerh

– Ön alım hakkı gibi durumlar

Alım yapmadan önce tapu müdürlüğünden bu tür kayıtları mutlaka sorgulayın.

7. Komisyon (Emlakçı Payı)

Alım-satım işlemlerinde genellikle alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı %2 + KDV alınır.
Ama pazarlık yapılabilir.
Sözleşme yapmadan işlem başlatmayın, neye ne ödeyeceğinizi bilin.

8. DASK (Zorunlu Deprem Sigortası)

Tapu işlemlerinde şarttır.
Binanız depremde zarar görürse, belirli bir limite kadar teminat sağlar.
Ev alırken DASK poliçesini mutlaka kontrol edin. Geçerli mi? Ne zaman yenilenmiş?

Bonus: Sıkça Duyup Anlam Verilemeyen Diğer Terimler

– Noter Onayı: Resmi belgelerin geçerlilik kazanması için noter tasdiki gerekebilir.

– Kapora: Evi satın alma niyetinizi gösteren ön ödeme. Ama dikkat: cayarsanız yanabilir.

– Peşinat: Satış bedelinin tapudan önce ödenen kısmı.

– Tapu Harcı: Alım-satımda ödenen vergi. Genellikle %4’tür ve alıcı-satıcı arasında paylaşılır (ya da pazarlıkla biri üstlenir).

Sözün Özü:

Emlak dünyası kendi diline sahip. Ama bu dil sandığınız kadar karmaşık değil. Birkaç temel terimi öğrendiniz mi, gerisi çorap söküğü gibi gelir. Bu yazıyı bir rehber gibi saklayın, lazım oldukça dönüp bakın.

Unutmayın: Bilgi, yatırımcının en büyük teminatıdır.